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装修管理与服务案例分析三

  2000年4月,二十多位业主购购了北京市东部某小区的顶层房屋。这些顶层房屋都是跃层住房,楼顶平台根据毗邻房屋的不同结构,被1.2米高的隔断墙分割为不同面积的相对独立的空间。顶层业主入住后进行装修,均在与其房屋衔接的楼项平台上,抵着避雷网线搭建起了轻体阳光棚,将楼顶平台改造成了自家独立使用的封闭式建筑。

  在这些业主开始搭建阳光棚时,物业管理公司曾提出过异议,要求他们停止搭建活动。然而,购房时就因为看中楼顶平台有可能利用才选择了跃层的业主,执意继续搭建,根本不予理睬。由于担心一入伙就与业主交恶,在以后的工作中难以相处(忍得一时之气,免去百日之忧。许多物业公司面对业主违章行为时,都习惯按照《增广贤文》里的这条古训去办。其实不然,无原则的忍让往往会使那些不够自觉的个别业主得寸进尺,成为不解之忧),物业管理公司也没有过于坚持自己的意见,没有采取进一步的管理措施。

  随着时间的推移,项层业主在楼顶平台擅自搭建阳光棚的影响和弊端逐步显现出来:楼板承载力降低,房屋避雷系统及屋面的排水、防水系统遭到破坏,物业管理公司对楼宇供暖管道、外墙面等的日常维修受到妨碍,其他业主频频投诉自己的公共权益受到侵害……物业管理公司反复做顶层业主的工作,但不见丝毫成效(如果说装修管理是物业管理中的难题,那么对楼顶搭建阳光棚的管理就是难题中的难题。只要允许搭建,肯定会有负面影响,上策就是不允许搭建,但物业公司自己缺乏明确的法规支持和有效的制约手段)。

  万般无奈之下,物业管理公司将这二十多位顶层业主告上了法庭。法院审理后认为,物业管理公司要求被告拆除擅自搭建的阳光棚理由正当,应予支持。判决被告自行拆除顶层建筑,同时考虑物业管理公司在被告搭建过程中未能根据物业管理责任加以制止,且拆除阳光棚确实会使被告有一定损失,判决物业管理公司向每位被告支付拆除费2000元。

  点评:以往人们习惯上认为物业管理是低风险甚至是无风险行业,但现在事实上已经不是这样了。君不见媒体披露的业主住户与物业公司之间的诉讼连绵不断,且不论诉讼结果如何,物业公司大多都要出血。既然有关方面要求物业公司全管、物业公司自己宣传全能、公众认为物业公司应该全包,那管理区域内出问题就难脱干系。所以物业公司要有风险意识,时刻想到怎样做才能使自己本身无过错。

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